Publié le 24 avril 2020

Effondrement des transactions ? Des prix ? Quel avenir pour le marché immobilier à Toulouse après le Covid-19 ? Des experts toulousains livrent leur analyse.

Après avoir affiché une santé insolente : intense activité et hausse des prix (+8 à +11 % dans l’ancien, et +5 % dans le neuf entre 2019 et 2020), l’immobilier toulousain, comme la majorité des autres secteurs économiques est au point mort, confinement oblige. Les agences immobilières ont baissé le rideau, les visites d’appartements sont annulées ou reportées sine die et les signatures chez les notaires fortement réduites. Pourtant plusieurs experts du secteur restent optimistes pour l’après-crise.
C’est le cas de Philippe Pailhès, président de la chambre des notaires de Haute-Garonne et expert immobilier : « La crise sanitaire va bien évidemment ralentir le marché en volume de transactions en 2020 avec quasiment un trimestre d’arrêt, mais je ne crois pas du tout, contrairement à certains économistes, à un effondrement en sortie de crise. »

Une activité réduite de 70 à 80 %

Dans les études notariales par exemple l’activité s’est réduite de 80 %, mais il est toujours possible d’organiser des signatures dématérialisées pour les actes les plus urgents et tout le monde réfléchit déjà à ce que pourrait être la reprise. « Il n’y aura sans doute pas de renchérissement des taux de crédits, et face à cette crise qui a fait plonger les bourses, je parie que les acheteurs reviendront rapidement sur l’immobilier comme valeur refuge », estime Philippe Pailhès.

Une inconnue demeure quand même sur ce point, c’est la réaction des investisseurs, nombreux à Toulouse dans l’ancien comme dans le neuf. « Certains de nos clients investissent dans la pierre grâce au déblocage de fonds placés en actions boursières, et on ne peut pas assurer qu’ils ne soient pas impactés financièrement », pointe ainsi Frédéric Sayous, qui dirige l’agence immobilière Fly immo, au sein du réseau Century 21.

Dans le neuf, alors même que la profession alertait déjà sur une baisse de la production il y a quelques semaines et que la totalité des chantiers est désormais à l’arrêt, les promoteurs veulent rester optimistes. « Chez nous l’activité a bien ralenti de 70 % même si quelques ventes se font encore de façon dématérialisée », mesure Stéphane Aubay, le président de la FPI Occitanie et dirigeant de Green City immobilier. « Mais notre préoccupation c’est plutôt de gérer nos trésoreries pour que la reprise se fasse le plus rapidement possible car les besoins en logements seront toujours d’actualité et la production à Toulouse reste en adéquation avec les besoins », estime le promoteur.

Vers le maintien des prix

Autre grande inconnue à ce stade, le niveau des prix au moment du redémarrage de l’activité. Alors que des flambées significatives avaient été constatées ces derniers mois à Toulouse, le Covid-19 fera-t-il éclater la bulle ? « Je ne le crois pas », pronostique Janine Redon, la présidente de l’Unis Occitanie qui dirige aussi l’agence Oici Gestion à Toulouse. « Sur les produits de qualité et bien placés, les prix ne devraient pas s’effondrer… Au contraire les gens seront rassurés par un placement dans la pierre. » Une analyse que partage Philippe Pailhès, « la baisse pourra peut-être concerner certains marchés très inaccessibles et élastiques comme Paris, mais Toulouse n’est pas dans cette gamme et si l’on regarde ce qui s’est passé après la crise de 2008, la baisse n’est intervenue que dix-huit à vingt-quatre mois plus tard alors que les taux bancaires étaient bien plus hauts. »

Dans le neuf, Toulouse devrait aussi profiter de sa sagesse comparée à d’autres. « Nous ne sommes que dixième ville de France concernant les prix dans le neuf, et notre marché n’est pas trop spéculatif malgré la hausse de ces derniers mois », décrit Stéphane Aubay. Une hausse qui reste selon lui, « très liée aux coûts de la construction, et nous n’avons pas la certitude que les fabricants baisseront leurs prix à la reprise. »
Béatrice Girard